理財(cái)師細(xì)解房貸提前還款

　　隨著廣大城鄉(xiāng)居民的收入水平不斷提高,過(guò)去的“房貸族”手中有了余錢,是提前還款,還是按合同約定還款,成為了困擾許多所謂“房奴”們的一個(gè)常見問題。
　　哪些情況不宜提前還房貸呢?記者采訪了農(nóng)行財(cái)富中心李主任,他表示通常若理財(cái)收益能覆蓋貸款利息支出,或短期有超過(guò)正常收入水平的支出建議不提前還房貸。對(duì)不宜提前還房貸的情況李主任進(jìn)行了如下分析:
　　目前已享受7到9折利率優(yōu)惠的房貸或住房公積金貸款的市民。由于這些貸款人已享受了較低折扣或低利率的優(yōu)惠政策,以后再申請(qǐng)貸款難以獲得如此低的利率。目前若央行在年內(nèi)無(wú)降息動(dòng)作,或央行降息,利息會(huì)比前期更低。這種情況下若理財(cái)收益率高于貸款利率,可通過(guò)理財(cái)收益來(lái)抵充貸款的利息支出,并實(shí)現(xiàn)套利收益。
　　市場(chǎng)利率處于平衡狀態(tài)或處于降息通道,宏觀經(jīng)濟(jì)處于蕭條或復(fù)蘇階段,貸款人具備較高的理財(cái)專業(yè)知識(shí)和較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)處于蕭條階段,國(guó)家為支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展,通常會(huì)采取降息方式,存、貸款利率步入下降通道,債券價(jià)格一般處于上升通道,此時(shí)投資長(zhǎng)期債券或債券型基金會(huì)獲得較高收益；若宏觀經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇階段,則股票的價(jià)格處于回升階段,投資股票或股票型基金會(huì)獲得較高的收益。
　　等額本金還款期已過(guò)1/3的購(gòu)房者,以及等額本息還款已到中期的購(gòu)房者。由于等額本金是將貸款總額平分成本金,根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō),這種還款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下,當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí),借款人已還了將近一半的利息,后期所還的更多是本金,利息高低對(duì)還款額影響不大。到了還款中期,已經(jīng)償還了大部分的利息,因此提前還貸意義不大。
　　家庭或個(gè)人今后幾年的規(guī)劃和資金需求可能較高,則不宜提前還房貸。若年輕夫婦結(jié)婚不久,在不遠(yuǎn)的將來(lái)必然會(huì)面臨養(yǎng)育子女、贍養(yǎng)父母、儲(chǔ)備子女教育金等需求,這對(duì)家庭資金提出較高要求,這種情況不必提前還貸。
　　哪些情況需要提前還房貸?李主任表示:“每個(gè)家庭要根據(jù)自己的實(shí)際情況,結(jié)合國(guó)家的相關(guān)政策來(lái)確定,符合如下情況可考慮提前還房貸。”
　　在利率變動(dòng)處于上升通道,而投資理財(cái)?shù)氖找鎰偰芨采w或不能覆蓋貸款利息支出,可考慮提前還房貸；理財(cái)意識(shí)不強(qiáng),不能有效克制消費(fèi)欲望者；不愿意有負(fù)債,不想承受過(guò)大生活壓力的貸款人；貸款時(shí)實(shí)行上浮利率者和處于還款初期的貸款人；希望將房屋按揭貸款還清,再以房產(chǎn)抵押從銀行獲取更多貸款的情況；收入不穩(wěn)定或收入前景不確定,最好提前還房貸。提前還房貸不一定是全部還清,可根據(jù)銀行的規(guī)定提前償還部分房貸。
　　在此提醒廣大讀者,提前還貸需注意三個(gè)問題:問清銀行要求,是否要收違約金；準(zhǔn)備相關(guān)文件,如身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)；及時(shí)退保及解抵押。
　　借款人如果結(jié)清貸款的話,一定要及時(shí)攜帶房產(chǎn)證,結(jié)清證明和抵押在銀行的他項(xiàng)權(quán)利證去有關(guān)部門辦理解抵押。對(duì)于提前還貸收違約金,各銀行有不同的要求,一般三年以上不需支付,對(duì)三年以內(nèi)違約金,有的多收一個(gè)月或三個(gè)月的月供,或多收提前還款額一個(gè)月的利息等,所以提前還房貸必須了解借款合同是如何約定的。如果資金用于理財(cái)多實(shí)現(xiàn)的收入與違約金差不多,可等到不需支付違約金時(shí)再還房貸。